معامله حول و حوش یک میانگین

میانگین قیمت مسکن در تهران اعلام شد

در مرداد ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران، ۴۲ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۵ و ۳۸ درصد افزایش یافته است. ناطقان: گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در مرداد ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۴۲ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.

بیشتر بخوانید: اخبار روز خبربان

۵ و ۳۸ درصد افزایش دارد.

علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۷.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۴ درصد کاهش و ۴۲.۳ درصد افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۲۸.۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۸۰ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۰ میلیون و ۸۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش ۲۴.۸ درصدی در منطقه یک و ۳۹.۴ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۱.۶ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۱۱.۵ و ۱۰.۳ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد.

اوضاع اجاره خانه در تهران

از سوی دیگر، در مردادماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۳.۸ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند.

همچنین، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۵ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است.

علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مرداد ماه امسال نشان دهنده رشدی معادل ۴۵.۲ و ۵۰.۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. منبع: عصر ایران برچسب ها: بازار مسکن ، تهران ، قیمت

بازار مسکن در تسلط سفته بازها

بازار مسکن در تسلط سفته‌بازها دنیای‌اقتصاد آمار اولیه درباره مشخصات معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در شهرهای کشور اثر تسلط سفته‌بازها بر تغییرات قیمتی و حجم معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال را نشان می‌دهد

بازار مسکن در تسلط سفته‌بازها
آمار اولیه درباره مشخصات معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در شهرهای کشور اثر تسلط سفته‌بازها بر تغییرات قیمتی و حجم معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال را نشان می‌دهد.

بر اساس بررسی‌های انجام شده درخصوص وضعیت بازار معاملات واحدهای مسکونی در شهرهای کشور و به‌خصوص شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار در تسلط سفته‌بازها قرار گرفته است و سلطه سفته‌بازها بر بازار موجب محاصره بازار ازسوی آنها وجلوگیری از ورود خریداران مصرفی به عرصه معاملات ملک شده است.تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون تغییرات قیمتی و وضعیت بازار معاملات مسکن چه در شهر تهران و چه در سایر شهرها (هرچند با شدت کمتر از تهران) تحت‌تاثیر رفتارهای سوداگرانه و حضور سفته‌بازها در بازار ملک قرار دارد؛ به‌طوری‌که حضور پررنگ‌این گروه از متقاضیان مسکن و انجام بخش عمده معاملات خرید و فروش آپارتمان در میان آنها (خریدار و فروشنده هر دو سفته‌باز) منجر به افزایش سطح قیمت‌ها و ناتوانی متقاضیان مصرفی از ورود به بازار و خرید آپارتمان شده است.بازار معاملات مسکن در همه شهرهای کشور به‌خصوص پایتخت در حالی در محاصره سفته‌بازان ملکی قرار گرفته است که آمار اولیه از میانگین قیمت واحدهای مسکونی در اردیبهشت‌ماه نیز نشان از تغییر کانال قیمتی دارد.

این تغییر کانال هم در بازار مسکن شهر تهران و هم در بازار معاملات مسکن کل کشور براساس داده‌های اولیه مربوط به رهگیری معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در دومین ماه از سال‌جاری قابل‌مشاهده است. بررسی‌ها بر پایه آمار اولیه از معاملات مسکن کشور در اردیبهشت و بر مبنای داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد فعالیت و حضور پررنگ‌ سفته‌بازها در بازار معاملات مسکن اردیبهشت، با اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها و تغییر کانال قیمتی در بازار مسکن، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازار و جنس خریداران را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است. این آمارهای اولیه بر پایه داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن استخراج شده است و در واقع نوعی پیش‌گزارش از تحولات بازار مسکن اردیبهشت‌ماه محسوب می‌شود. وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی به‌عنوان دو مرجع اصلی آماری در حوزه مسکن در هر ماه معمولا با پایش این داده‌های خام و پس از حذف یکسری از اطلاعات به‌خصوص مربوط به برخی از معاملات، میانگین قیمت مسکن و حجم معاملات صورت گرفته در هر ماه را در قالب گرایش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر می‌کنند. آمار رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن نیز معمولا از سوی مرکز آمار ایران با تاخیر زمانی یک فصل منتشر می‌شود. این در حالی است که همواره در ماه‌های گذشته به علت پایش اطلاعات و داده‌های خام نوعی اختلاف بین داده‌های رسمی و آمار اولیه از حجم و میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن وجود داشته است.

از این رو مقایسه داده‌های رسمی با داده‌های خام و اولیه مقایسه چندان درستی نخواهد بود.

با توجه به آنکه هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین بازار مسکن کل کشور در اردیبهشت منتشر نشده است، برای ارائه یک شمای کلی و احتمالی از آنچه در بازار معاملات مسکن کل کشور و پایتخت در دومین ماه از فصل بهار تجربه شد می‌توان داده‌های خام بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه را با داده‌های خام و اولیه بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته و فروردین‌ امسال برای انجام مقایسه و مشاهده تغییرات نقطه‌ای و ماهانه حجم معاملات و قیمت مسکن مورد مقایسه قرار داد.

آمارهای اولیه و داده‌های خام مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در اردیبهشت‌ امسال نشان می‌دهد در یک ماه گذشته - ۳۱ روز منتهی به پایان اردیبهشت‌ماه ۹۹ - مجموعا در کل کشور حدود ۲۸ هزار و۳۰۰ واحد مسکونی مورد معامله قرار گرفت که این میزان نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته - اردیبهشت سال ۹۸ - معادل ۱۵ درصد افت کرده است؛ یعنی تعداد معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال در کشور در مقایسه با اردیبهشت‌سال معامله حول و حوش یک میانگین معامله حول و حوش یک میانگین گذشته با کاهش ۱۵ درصدی همراه شده است. این در حالی است که براساس داده‌های اولیه همچنین تعداد معاملات کشوری خرید مسکن در اردیبهشت سال گذشته نیز در مقایسه با اردیبهشت سال ۹۷ معادل ۱۵ درصد کاهش یافته بود و هم‌اکنون نیز با افت ۱۵ درصدی مواجه شده است. در صورتی که آمارهای رسمی تحولات اردیبهشت‌ماه بازار مسکن کشور که حدود یک فصل بعد منتشر خواهد شد داده‌های اولیه را تایید کند اطلاعات خام موجود نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال بازار معاملات مسکن همچنان در شرایط رکودی قرار داشته است. رکودی که به مراتب سنگین‌تر از رکود معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته بوده است، هرچند ممکن است همه ۲۸ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی که براساس داده‌های اولیه رهگیری معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه معامله شده‌اند مربوط به کل خریدهای انجام شده از بازار کشوری معاملات مسکن در این ماه نباشد، به این معنا که بخشی از این معاملات می‌تواند مربوط به خریدهای انجام شده از بازار مسکن در فروردین‌ماه باشد که به‌دلیل تعطیل بودن بنگاه‌های مسکن عملا ثبت قراردادهای آنها در سامانه رهگیری مسکن در اردیبهشت‌ماه انجام شده و به همین علت جزو داده‌های اولیه معاملات مسکن در این ماه قرار گرفته‌اند. هرچند تعداد این نوع معاملات و همچنین کل این فرضیه قابل‌اثبات نیست، اما می‌توان حدس زد در شرایطی که در فروردین‌ماه به‌دلیل شیوع ویروس کرونا و تعطیلی بنگاه‌ها به‌دلیل اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی عملا امکان ثبت برخی از معاملات مسکن در سامانه رهگیری وجود نداشت، بخشی از آمارهای مربوط به معاملات مسکن فروردین‌ماه به آمار معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه منتقل شده باشد.

به‌عبارت دیگر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد احتمال اینکه تعداد معاملات مسکن صورت گرفته در اردیبهشت‌ماه از تعداد معاملات ثبت‌شده در گزارش‌های اولیه معاملات مسکن و داده‌های خام کمتر (۲۸ هزار و ۳۰۰ مورد) باشد وجود دارد. هرچند این احتمال قابل‌اثبات نیست. داده‌های خام و آمارهای اولیه معاملات کشوری مسکن در اردیبهشت‌ همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروش رفته در بازار مسکن کشور در دومین ماه از سال‌جاری به ۱۰ میلیون تومان رسیده است. هرچند این سطح قیمتی مسکن براساس داده‌های خام و به‌صورت تخمینی است و میانگین دقیق قیمت مسکن در کشور معمولا با فاصله یک فصل در گزارش مربوط به تحولات بازار کشوری مسکن از سوی مرکز آمار اعلام می‌شود.

این در حالی است که هنوز گزارش رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در زمستان ۹۸ نیز از سوی این مرجع آماری اعلام و منتشر نشده است.

داده‌های اولیه و پایش نشده مربوط به سطح میانگین قیمت مسکن در کشور نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور در حالی اردیبهشت‌ امسال به حدود ۱۰ میلیون تومان رسید که این میزان در اردیبهشت سال گذشته حدود ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است. این موضوع نشان می‌دهد میانگین قیمت کشوری مسکن در داده‌های اولیه با تورم نقطه‌ای ۲۸ درصدی همراه شده است؛ یعنی میانگین قیمت مسکن کل کشور در اردیبهشت‌ امسال ۲۸ درصد بالاتر از میانگین قیمت مسکن کشور در اردیبهشت‌ماه سال گذشته (براساس داده‌های خام و اولیه مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در دومین ماه از سال‌جاری و سال گذشته) بوده است. بر این اساس و در حالی که بر مبنای داده‌های خام، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی ۱۵ درصد در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افت کرده است، اما میانگین قیمت خرید مسکن در همین بازه زمانی ۲۸ درصد افزایش یافته است. این موضوع حاکی از شرایط رکود تورمی در بازار مسکن کشور است.

این شرایط در داده‌های اولیه مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت نیز رصد می‌شود. در شهر تهران نیز براساس داده‌های اولیه، تعداد معاملات خرید آپارتمان در دومین ماه از سال ۹۹ به حول وحوش ۱۰ هزار فقره رسیده است که تقریبا نسبت به تعداد معاملات انجام شده در اردیبهشت‌ماه سال گذشته براساس داده‌های خام در آن مقطع زمانی، بدون تغییر بوده است. در این ماه همچنین براساس پیش‌گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه و براساس داده‌های خام اولیه، میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به حول و حوش ۱۷ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس تورم ماهانه مسکن در شهر تهران - میزان افزایش میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه نسبت به فروردین‌ماه ۹۹ - معادل حدود ۹ درصد و تورم نقطه‌ای - میزان افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال گذشته - معادل حدود ۳۳ درصد بوده است.

تهران و کشور در محاصره سفته‌بازها
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در کل، بازار معاملات مسکن کشور و به‌خصوص شهر تهران هم‌اکنون در محاصره و تسلط سفته‌بازان قرار دارد. سلطه سفته‌بازها بر بازار مسکن عملا منجر به محاصره بازار ملک از سوی آنها شده است؛ چراکه به چند دلیل عمده عملا خریداران مصرفی قادر به ورود به بازار مسکن و انجام معامله نیستند و تنها درصد کمی از معاملات خرید و فروش آپارتمان در حال حاضر از سوی خریداران مصرفی انجام می‌شود. هم‌اکنون عمده خرید و فروش‌های واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت بین سفته‌بازها صورت می‌گیرد. ضمن آنکه تعداد فایل مناسب برای خرید بسیار محدود است و به محض ورود فایل به بازار از سوی سفته‌بازها مورد معامله قرار می‌گیرد. همین موضوع نوسانات قیمتی در اردیبهشت‌ماه را به‌دنبال داشته است. علاوه‌بر سفته‌بازها بخش دیگری از معاملات مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام می‌شود. تفاوت این گروه از متقاضیان بازار مسکن با سفته‌بازها در این است که سفته‌بازها ملک را خریداری کرده و با قیمت بالاتر در مدت زمان کم به‌طور مجدد در بازار به فروش می‌رسانند. اما سرمایه‌گذاران به‌دنبال معاملات ملکی مکرر نیستند و واحد خریداری شده را دست‌کم به مدت دو تا سه سال یا به‌صورت خالی نگه داشته یا به بازار اجاره عرضه می‌کنند. اما تقاضای مصرفی چندانی هم‌اکنون در بازار مسکن پایتخت و عمده شهرهای کشور حضور ندارد. علت این موضوع افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت مسکن و ناتوانی خریداران از خرید واحدهای مسکونی به‌دنبال نوسانات قیمتی از یکسو، کمبود فایل مناسب برای خرید ازسوی دیگر و همچنین حضور برخی از متقاضیان مصرفی در بازار سهام و سرمایه‌گذاری در بورس به انگیزه تقویت قدرت خرید برای حضور در بازار مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم ۵ عامل عمده در نوسان قیمتی قابل‌توجه مسکن در اردیبهشت‌ امسال - براساس آمارهای خام - موثر بوده است. اولین عامل به کاهش تعداد خریداران مصرفی و همچنین کاهش محسوس‌تر تعداد فروشندگان مسکن مربوط می‌شود.

عامل دوم به نحوی با عامل اول در ارتباط است. زمانی که بازار از خریدار مصرفی خالی می‌شود و متقاضی مصرفی در بازار مسکن حضور ندارد بازار معامله حول و حوش یک میانگین در محاصره سفته‌بازها قرار می‌گیرد و انجام معاملات مکرر بین سفته‌بازها به انگیزه کسب سود سطح قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار داده و افزایش می‌دهد. درواقع در چنین شرایطی ناپایداری قیمتی بیشتر از قبل خواهد شد.

حذف قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن از استارت‌آپ‌های ملکی سومین عامل اثرگذار در ناپایداری قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه است. با دستور قضایی و با نیت جلوگیری از التهابات قیمتی در بازار ملک، اردیبهشت‌ماه امسال قیمت‌های پیشنهادی از آگهی‌های منتشر شده در استارت‌آپ‌های بازاریابی ملکی حذف شد. اما از آنجا که اعلام قیمت‌های پیشنهادی در این سامانه‌های مجازی همچون چراغ راهنمای قیمتی برای خریداران و فروشندگان مسکن بود حذف این نرخ‌ها خود یکی از عوامل موثر در ایجاد نابسامانی در نحوه تعیین قیمت در بازار معاملات مسکن است.

قبل از حذف قیمت‌ها از استارت‌آپ‌های ملکی خریدار با دید باز و از طریق مقایسه سطح قیمت‌های پیشنهادی اقدام به انتخاب فایل با قیمت مناسب‌تر برای خرید می‌کرد. اما در حال حاضر امکان چنین مقایسه‌ای برای متقاضیان مسکن از بین رفته است. حتی در بسیاری از موارد قیمت‌های اعلام شده بر روی این سامانه‌های مجازی برای فروشنده‌های مسکن نیز به‌عنوان مرجع قیمتی مورد استفاده قرار می‌گرفت و آنها هم سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را متناسب با عرف بازار در نظر می‌گرفتند.

در چنین شرایطی و در نبود چراغ راهنمای قیمتی، سفته‌بازان امکان تغییر قیمت در بازه‌های زمانی کوتاه‌مدت را به دست می‌آورند و می‌توانند نرخ‌های پیشنهادی خود را به‌صورت سلیقه‌ای و در بسیاری از موارد به‌صورت غیرواقعی تعیین کنند. این در حالی است که هم‌اکنون هم خریدار و هم فروشنده مسکن در بازار عمدتا سفته‌باز هستند. زمانی که بازار معاملات مسکن کلا در انحصار سفته‌بازها باشد چانه‌زنی روی قیمت انجام نشده و واحد با هر قیمتی خرید و فروش می‌شود و سپس در فاصله زمانی کمتری با قیمت گزاف‌تر به فروش می‌رسد. جو روانی ناشی از هیجان رشد بی‌سابقه شاخص در بازار سهام در اردیبهشت را می‌توان به‌عنوان پنجمین عامل افزایش قیمت مسکن در این ماه اعلام کرد. در اردیبهشت‌ماه بازدهی بازار سهام معادل ۴۳ درصد بود. در این ماه شاخص کل بورس به کانال یک میلیون واحد وارد شد که یک میلیونی شدن شاخص سهام در واقع یک مرز روانی برای سفته‌بازان محسوب می‌شد؛ چراکه سفته‌بازان معتقد بودند با ورود شاخص به کانال یک میلیون، بازار سهام باز هم امکان مانور و رشد بیشتر را خواهد داشت. این موضوع به نوبه خود منجر به انتقال هیجان سفته‌بازی به بازار مسکن شد. اتفاقی که در سال ۹۷ و ۹۸ بین بازار مسکن و ارز تجربه شد و قیمت مسکن تحت‌تاثیر انتظارات روانی و هیجان سفته‌بازی در بازار به‌دنبال وقوع شوک ارزی، جهش کرد. هم‌اکنون در کنار هیجان انتقالی از بازار سکه و ارز به بازار مسکن اثر روانی تحولات بازار سهام نیز در بازار مسکن رصد می‌شود. در اردیبهشت‌ماه همچنین بازدهی بازار سکه و دلار بیش از ۱۴درصد رقم خورد.

اقتصادنیوز: تا سال گذشته اصطلاح «آپارتمان‌های میلیاردی» تنها به خانه‌هایی اختصاص داشت که یا در مناطق لوکس تهران به ویژه مناطق یک، ۳ و بخش‌هایی از منطقه ۲ احداث شده‌ بودند یا اینکه به دلیل متراژ بالا و امکانات ویژه آپارتمان، لوکس محسوب می‌شدند، اما جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر سبب شده قیمت آپارتمان‌های مصرفی به محدوده یک میلیارد تومان برسد.

به گزارش «اقتصادنیوز»، شرایط جدید قیمتی در بازار مسکن سبب شده بسیاری از متقاضیان مصرفی مسکن ناگزیر باشند در بازار آپارتمان‌های حول و حوش یک میلیارد تومان جست‌وجو کنند تا به این ترتیب گزینه مطلوب خود را با متراژ متوسط و امکانات متوسط در یک منطقه متوسط شهر یافته و تملک کنند. این ناگزیری سبب شده بسیاری از متقاضیان تبدیل به احسن ملک با توجه به محدودیت بودجه از فروش آپارتمان خود صرف‌نظر کنند، چراکه می‌دانند خرید یک گزینه مناسب‌تر نیازمند تزریق بودجه به مراتب بیشتری از آنچه در سال گذشته مورد نیاز بوده، است و در نتیجه ترجیح می‌دهند جانب احتیاط را رعایت کرده و فعلا قید فروش خانه و خرید جایگزین با شرایط بهتر را بزنند. کمتر از یک سال گذشته، در آذر ماه که رونق بازار مسکن کلید خورد، میانگین قیمت معاملات در منطقه یک تهران ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار، در منطقه ۳ معادل ۹ میلیون تومان و در منطقه ۲ که بخش‌هایی از آن لوکس و بخشی مصرفی است، حدود ۵/ ۷ میلیون تومان بوده است. به این ترتیب برای خرید یک آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی در منطقه یک، بودجه یک میلیارد تومانی کفایت می‌کرد، هر چند طبیعی است نرخ مذکور میانگین بوده و بهای فروش آپارتمان‌های با سن بنای کمتر و امکانات بیشتر در این منطقه، بیشتر بوده است، اما خرید ملک با یک میلیارد تومان در منطقه یک به سادگی میسر بود. اما اکنون میانگین قیمت آپارتمان‌های معامله شده در مناطق ۵ و ۶ تهران که دو منطقه مصرفی به شمار می‌آیند، به این میزان رسیده و یک میلیارد تومان برای خرید آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی در این مناطق مورد نیاز است. خرید آپارتمان با متراژ مناسب برای سکونت خانوار در دیگر مناطق مصرفی نظیر منطقه ۴ نیز بودجه‌ای در همین حدود اما قدری کمتر نیاز دارد. به این ترتیب بازار آپارتمان‌های نیم تا یک میلیارد تومانی در حال حاضر مملو از فایل‌هایی است که در مناطق مصرفی تهران قرار دارند و قیمت‌های میلیاردی دیگر به چند منطقه خاص یا متراژ خاص اختصاص ندارد.

رصدگری معاملات | وضعیت جدید در بازار مسکن

به گزارش «دنیای بورس» به نقل از دنیای اقتصاد، محدوده تردد خانه‌اولی‌ها در بازار معاملات مسکن از تسلط سفته‌بازها خارج شد. تحقیقات میدانی و اطلاعات آماری از بازار املاک پایتخت نشان می‌دهد هیجان معاملاتی و قیمتی در گروه آپارتمان‌های ریز و کوچک‌متراژ فروکش کرده است.

آرامش نسبی در بازار واحدهای کمتر از ۸۰ مترمربع از دو عامل نشأت می‌گیرد. خروج سفته‌بازها از این قسمت بازار و همچنین تمرکز خانه‌اولی‌ها بر واحدهای سالخورده باعث محدودشدن دامنه رشد قیمت در این گروه متراژی شده است. در مقابل، دمای بازار لوکس‌ها بالا رفته است. تغییرات قیمت فروش آپارتمان در ۹ گروه متراژی مشخص می‌کند تورم ملکی به واحدهای بالای ۲۰۰ مترمربع در منطقه لوکس شهر کوچ کرده است.

در پایان پاییز میانگین قیمت واحدهای لوکس در بازار مسکن تهران بیش از ۲۰ درصد نسبت به ماه میانی فصل افزایش یافت که شدیدترین رشد قیمت نسبت به سایر آپارتمان‌ها محسوب شد. واسطه‌های ملکی اعلام کردند احیای معاملات خرید نوساز‌ها در شمال شهر بخشی از علت این جهش بوده است.

در حال حاضر به‌دلیل انتظارات کاهشی در سمت تقاضای مسکن نسبت به آینده قیمت‌ها شرایط خرید برای تقاضای غیرمصرفی، پرریسک اما برای خانه‌اولی‌ها تا حدودی مناسب ارزیابی می‌شود. هر چند در برخی مناطق برخی عوامل با اعلام فایل‌های ملکی پوچ سعی در تحریک قیمت‌ها دارند.

کوچ تورم ملکی

بازار خانه‌اولی‌ها در شهر تهران از تسلط تورمی سفته‌بازها به طور کامل خارج شد. بررسی‌های آماری از وضعیت بازار مسکن در دو ماه گذشته و نیز تحقیقات میدانی هر دو موید پایان اشغال بازار معاملات آپارتمان‌های کوچک و ریزمتراژ توسط سفته‌بازها است.

آن‌گونه که آمارها روایت می‌کند، دست‌کم به یک علت اصلی، این نوع از تقاضای مخرب خرید مسکن در گروه متراژی مقصد خانه‌اولی‌ها (آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع) با ترک این بخش از بازار در آرام شدن فضای قیمتی و معاملات این گروه از آپارتمان‌ها نقش موثری داشته است. یافته‌های آماری همچنین حاکی از مهاجرت متقاضیان سفته‌باز مسکن به سمت آپارتمان‌های لوکس در شمالی‌ترین و گران‌قیمت‌ترین منطقه شهر تهران است.

به‌طور کلی متقاضیان خرید مسکن در بازار را می‌توان به سه دسته عمده تقسیم کرد؛ گروه اول متقاضیان مصرفی مسکن هستند که خانه‌اولی‌ها و متقاضیان تبدیل به‌احسن در این گروه می‌گنجند. اما دو گروه دیگر شامل متقاضیان سرمایه‌ای و سفته‌بازان، هر دو غیرمصرفی به‌شمار می‌آیند.

در این میان زور متقاضیان سرمایه‌ای در بازار به مراتب از سفته‌بازها کمتر است، چراکه حضور این گروه از متقاضیان مسکن در بازار بلندمدت است و طبعا تبعات این حضور به لحاظ تحریک قیمت به مراتب کمتر است؛ اما حضور سفته‌بازها که در کوتاه‌مدت با خرید و فروش مکرر آپارتمان در صدد کسب سود هستند، همواره یکی از دلایل جهش قیمت مسکن است. در حال‌حاضر حضور سفته‌بازان در بازار آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع و حتی تا حدودی در بازار آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربع نزدیک به صفر شده است.

علت اصلی این خروج به شرایط رکودی بازار مسکن بازمی‌گردد. در حال‌حاضر این بازار در رکود کامل به‌سر می‌برد و در نتیجه حضور متقاضیان مسکن بسیار کمرنگ است. طبعا متقاضیان سرمایه‌ای که به دنبال کسب سود در کوتاه‌مدت هستند، از این بازار فاصله می‌گیرند، چراکه تجربه دوره‌های گذشته رکود – رونق مسکن نشان داده این شرایط رکودی حداقل بین یک تا ۲ سال ماندنی است و بازار چه به لحاظ قیمت و چه به لحاظ تقاضای خرید، در ماه‌های پیش‌رو جانی نخواهد گرفت.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد شماری از سفته‌بازها در ماه‌های اخیر به سمت بازار سرمایه مهاجرت کرده‌اند. در واقع این خروج از بازار آپارتمان‌های مناسب خانه‌اولی‌ها نشات گرفته از تصمیم انجام حرکتی به نفع تقاضای مصرفی نیست، بلکه شرایط برای سفته‌بازی در این بخش از بازار مسکن دیگر مهیا نبوده است.

آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن در آذرماه و تحقیقات میدانی از بازار دی‌ماه نشان می‌دهد جو آرام در معاملات گروه متراژی تا ۶۰ مترمربع حاکم بوده است. این آرامش نسبی در آذر ماه به این شکل منعکس شده است که هم رشد معاملات و هم رشد قیمت این گروه از آپارتمان‌ها حول و حوش میانگین رشد قیمت و معاملات در کل شهر بوده است. در حالی که تورم ماهانه مسکن در آذرماه امسال ۸/ ۶ درصد بوده است، میانگین رشد قیمت آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع معامله شده، چهار درصد بوده است.

به لحاظ معاملات نیز در آذر ماه شاهد ۱۴۶ درصد رشد نسبت به معاملات آبان بودیم و این در حالی است که میزان رشد معاملات آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع نیز در همین حدود (۱۴۳ درصد) بوده است. این آرامش در شرایطی حاکم بوده که سهم معاملات این گروه متراژی، حدود یک‌سوم از کل معاملات ماهانه مسکن در پایتخت است.

بنابراین فضای این بخش از بازار کاملا از هیجان معاملاتی عبور کرده و خبری از توفان قیمتی در این بخش از بازار نیست؛‌ بلکه تغییراتی متناسب با تغییرات کل بازار مسکن در این بخش نیز رخ داده است. این وضعیت کم و بیش در آبان ماه نیز حاکم بوده است.

البته آرامش نسبی معاملاتی در بازار آپارتمان‌های کوچک‌متراژ، به‌جز ماجرای خروج سفته‌بازها از این بازار، یک علت ثانویه هم دارد. واقعیت این است که در این بخش از بازار مسکن میانگین سن املاک معامله‌شده افزایش یافته است. بخشی از این ماجرا به کمبود آپارتمان نوساز کوچک‌متراژ بازمی‌گردد، کمااینکه آمارهای صدور پروانه در یکی دو سال اخیر نیز این واقعیت را تایید می‌کند.

اما در عین حال آن دسته از سازنده‌ها و مالکانی که آپارتمان‌های نوساز و تکمیل شده دارند نیز به دلیل حاکمیت فضای ابهام‌آلود کنونی، تمایلی به فروش املاک خود در این شرایط رکودی و با توجه به آینده نامعلوم بازار مسکن، نشان نمی‌دهند. بنابراین متقاضیان مصرفی مسکن به‌ویژه خانه‌اولی‌ها که مشتری اصلی آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع هستند، به سمت خرید خانه‌های با سن بنای بالا شیفت کرده‌اند.

اخیرا سن مجاز دریافت سقف تسهیلات اوراق مسکن نیز به ۲۵ سال افزایش یافته و با توجه به مزیت قیمتی این خانه‌ها نسبت به املاک نوساز و کم‌سن، طبیعی است رغبت به معامله این آپارتمان‌ها افزایش یابد و در نتیجه توزیع تقاضای مسکن در این گروه متراژی در دامنه آپارتمان‌های ۱۰ تا ۲۵ سال ساخت، بازار این گروه متراژی آرام بگیرد.

میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی تا ۶۰ مترمربع معامله شده در پایان پاییز امسال، ۱۰ میلیون تومان بوده که این رقم ۲۵ درصد پایین‌تر از میانگین قیمت مسکن در کل معاملات شهر تهران در آذرماه است.

بررسی‌های آماری حاکی از وقوع یک کوچ تورم ملکی از آپارتمان‌های کوچک‌متراژ به املاک لوکس است. طی یک ماهه آذر، دمای تورم در گروه آپارتمان‌های بالای ۲۰۰ مترمربع از همه گروه‌های ملکی دیگر با فاصله زیادی بیشتر بوده است، طوری که میانگین قیمت این آپارتمان‌ها در معاملات آذر، ۲۵ درصد نسبت به میانگین قیمت در آبان رشد داشته است.

همچنین طی ماه پایانی پاییز، منطقه یک که کانون عرضه این گروه متراژی است، رشد قیمت ماهانه ۲۳ درصدی را تجربه کرد که بیشترین رشد در مقایسه با ۲۱ منطقه دیگر پایتخت است. میانگین قیمت آپارتمان‌های بالای ۲۰۰ مترمربع ۳۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده و در منطقه یک نیز میانگین قیمت ۳۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ثبت شده است.

جهش قابل توجه قیمت مسکن در گروه آپارتمان‌های لوکس و در منطقه لوکس پایتخت خود بخشی از علت رشد حدود ۷ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی آذر ماه پس از سپری شدن سه ماه کاهشی در این بازار بوده است. تغییرات افزایشی قیمت مسکن در آذر عملا تمام افت قیمت تدریجی مسکن از مرداد تا آبان را یکباره خنثی کرد و سطح قیمت مسکن اکنون به اوج خود در تیر امسال یعنی حدود ۵/ ۱۳ میلیون تومان رسیده است.

در آن مقطع زمانی به دنبال تغییر قیمت سوخت و بروز نوسان ارزی، ایجاد ترس درباره آینده مسکن گروهی از متقاضیان بالقوه مسکن را به معامله واداشت و همین افزایش تقاضا، در افزایش قیمت مسکن نیز به نحوی اثر گذاشت.

مقایسه قیمت آپارتمان‌ها در ۹ گروه متراژی از آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع تا واحدهای بالای ۲۰۰ مترمربع نیز نشان می‌دهد این قیمت‌ها در یک نظم متوالی پله به پله با رشد متراژ، افزایش یافته است و بین بالاترین تا پایین‌ترین قیمت این گروه‌های متراژی اختلاف ۵/ ۱۲ میلیون تومانی وجود دارد.

علت رشد قیمت آپارتمان‌ها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رشد قیمت قابل توجه آپارتمان‌های لوکس معادل بیش از سه برابر میانگین رشد قیمت مسکن در کل معاملات پایتخت در فاصله آبان تا آذر، برای بسیاری از فعالان بازار سوال‌برانگیز بوده است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این رشد قیمت ارتباطی با تغییرات میزان تقاضای این گروه از املاک ندارد، بلکه ماجرا بیشتر نشات گرفته از سن این معاملات است.

واسطه‌های ملکی می‌گویند در یکی دو ماه گذشته تعداد معاملات آپارتمان‌های نوساز و کم‌سن در بازار آپارتمان‌های لوکس با مساحت بیش از ۲۰۰ مترمربع افزایش قابل توجهی داشته است و با توجه به اینکه فاصله قیمت آپارتمان‌های کم‌سن نسبت به آپارتمان‌های بالای ۱۰ سال ساخت در این گروه متراژی زیاد است، افزایش معاملات نوسازها و تازه‌سازها در گروه لوکس‌متراژها که منطقه یک تهران کانون عرضه آنهاست و تعداد قابل توجه دیگری از آنها نیز در مناطق ۲ و ۳ واقع شده‌اند، زمینه‌ساز تورم بیش از ۲۰ درصدی ماهانه این املاک در معاملات آذر نسبت به آبان است.

واقعیت این است که در مناطق لوکسی که کانون عرضه آپارتمان‌های ۲۰۰ مترمربع به شمار می‌آید، بحث قدرت خرید در معاملات به شکل پررنگی مطرح نیست و در نتیجه اگر تقاضای موثر خرید در این گروه متراژی به هر دلیل ایجاد شود، رغبت به خرید آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز به مراتب بیشتر از آپارتمان‌های قدیمی در همین گروه متراژی است.

بنابراین به دنبال افزایش دمای معاملات مسکن در آذرماه، متقاضیان آپارتمان‌های لوکس نیز به سمت خرید فایل‌های نوساز شیفت کردند که اثر آن به شکل تورم ماهانه قابل توجه در این گروه متراژی رصد شد. در این بین برخی از واسطه‌ها از حضور سفته‌بازان در بازار آپارتمان‌های لوکس نیز خبر می‌دهند و ادعا می‌کنند با توجه به اینکه این بخش از بازار با رشد نسبی تقاضا روبه‌رو بوده، سفته‌بازها نیز به معاملات این گروه متراژی کوچ کرده‌اند.

نکته جالب توجهی که حضور سفته‌بازها در بازار آپارتمان‌های لوکس را تایید می‌کند، جنس آگهی‌ها و قیمت‌های پیشنهادی برخی از فایل‌های موجود در بازار مسکن است. واسطه‌های ملکی از رواج قیمت‌های پیشنهادی حبابی و فیک (جعلی) در بازار آپارتمان‌های لوکس و متراژ بالا خبر می‌دهند و عنوان می‌کنند که این قیمت‌ها به هیچ وجه واقعی نیست و فاصله زیادی با سطح قیمت معاملات منطقه دارد.

از دیدگاه آنها، یک گروه از سفته‌بازها به دنبال جوسازی قیمتی با معامله حول و حوش یک میانگین انتشار آگهی‌های خاص در بازار هستند تا از کاهش قیمت در مناطق لوکس جلوگیری کنند.

این آگهی‌ها عمدتا به شکلی است که ظاهرا مالک اظهار به فروش می‌کند اما قیمت پیشنهادی خود را بالاتر از سطح کنونی قیمت در معاملات انجام شده اعلام می‌کند تا با مشاهده مکرر این آگهی‌ها، جو افزایش قیمت در این بازار حفظ شود و از افت طبیعی یا حتی ثبات قیمت در این گروه متراژی توسط دیگر فروشنده‌ها، به شکل غیرمستقیم جلوگیری شود.

در مورد برخی از این آگهی‌ها نیز که در موتورهای جست‌وجوی اینترنتی فایل شده‌اند، اصلا ملک مورد اشاره وجود خارجی ندارد و حتی در متن آگهی قید شده که واسطه، به دلایلی از انتشار آگهی معذور است. بنابراین می‌توان این آگهی‌ها را نشات گرفته از حضور سفته‌بازها در بازار عنوان کرد.

استراتژی های معاملات الگوریتمی

به نظر می‌رسد معامله های الگوریتمی عوامل انسانی را حذف و در عوض استراتژی های مبتنی بر آمار از پیش تعیین شده هستند که می‌توانند در ۷/۲۴ بوسیله ی کامپیوتر با حداقل نظارت، اجرا شوند. کامپیوتر ها می‌توانند مزایای بیشتری را از تریدرهای انسانی ارائه دهند. برای نمونه، آنها می‌توانند در کل روز فعال باشند بدون اینکه بخوابند. همچنین می‌توانند داده را دقیقاً تحلیل کنند و پاسخ نوسانات را در هزارم ثانیه بدهند. به علاوه، آنها عواطف و احساسات را درگیر معامله حول و حوش یک میانگین تصمیماتشان نمی‌کنند. به همین دلیل بسیاری از سرمایه گذاران در دراز مدت به این پی بردند که کامپیوتر ها با استفاده از استراتژی های صحیح، می‌توانند تریدرهای بهتری باشند.

به این ترتیب، حوزه ی معامله های الگوریتمی اینگونه تکامل یافته است. در حالی که کار با کامپیوترهای معامله گر در بازارهای سنتی آغاز شد، افزایش دارایی های دیجیتال و ۷/۲۴ صرافی ها، این روش را به سطح جدیدی رساندند.

معاملات الگوریتمی چیست؟

تقریباً به نظر می‌رسد که معامله ی خودکار و ارز دیجیتال برای یکدیگر ساخته شده اند. این درست است که کاربران هنوز مجبورند استراتژی های خاص خود را انجام دهند. اگر این تکنیک ها به درستی اعمال شوند، به تریدرها کمک می‌کند تا دخالت خود در چرخه را بردارند تا معادلات ریاضی کار خود را انجام دهند.

استراتژی های اولیه چه هستند؟

فلسفه ی اصلی بیشتر معامله های الگوریتمی حول استفاده از نرم افزار برای ردیابی و شناسایی فرصت های سودآور و جهش، سریع تر از توانایی های انسانی است. متداول ترین روش ها: معامله های حرکت، معکوس کردن، آربیتراژ و انواع استراتژی های یادگیری ماشین است.

بطور کلی، ربات ها در برابر داده های تاریخی بازار آزمایش می‌شوند که اصطلاحاً به آنها “بک تست” می‌گویند که اجازه می‌دهد کاربران استراتژی های خود را در بازار واقعی که قصد دارند در آنجا استراتژی ها را با همان حرکت های قبلی اجرا کنند، آزمایش کنند. بعضی از خطرات در انجام اینکار شامل ” نصب بیش از حد یا Overfitting” می‌شود و زمانی اتفاق می‌افتد که ربات ها در اطراف داده های تاریخی بوجود می آیند و شرایط واقعی را تداعی نمی‌کنند. بنابراین منجر به استراتژی های می‌شوند که در واقع ساخته نمی‌شوند. یک مثال بسیار ساده اگر شما یک ربات را در برابر داده های معامله حول و حوش یک میانگین بازار گاو طراحی و آزمایش کنید اما شروع به کار آن در بازار خرس کنید. بدیهی است که بازدهی را که انتظار داشتید مشاهده نخواهید کرد.

معامله ی مومنتوم (Momentum Trading) چیست؟

معامله های مومنتوم بر این اصل هستند که اگر عمده گرایش ها در بازار کنونی قابل مشاهده است، پس این گرایش بطور معقولانه تا زمانی که سیگنال های پایانی را آغاز کنند، ادامه خواهد داشت.

ایده در مورد معاملات مومنتوم این است که اگر دارایی خاصی مثلاً برای چندین ماه در یک جهت حرکت کرده باشد، با اطمینان می‌توانیم این روند را ادامه دهیم، حداقل تا زمانی که داده ها خلاف آن را نشان دهند. بنابراین خرید در هر سقوط و سود گرفتن بعد از هر پامپ یا برعکس، در صورت شورت کردن نیاز است. البته، تریدرها باید از این موضوع آگاه باشند که بازارنشانه هایی از روند معکوس را نشان می‌دهد، در غیر این صورت همین استراتژی می‌تواند خیلی سریع شروع به چرخش کند.

همچنین باید توجه داشت که معامله گران نباید استراتژی هایی را تنظیم كنند كه سعی در خرید و فروش در پایین ترین سطح یا اتفاقات واقعی باشد یا “catching the knife” نامیده می‌شود، بلكه باید سود خود را قفل كنند و در سطوح قابل اطمینان خرید كنند. معاملات الگوریتمی برای این امر ایده آل است، زیرا کاربران می‌توانند به سادگی درصدی را که با آن راحت تر هستند، تعیین کنند و اجازه دهند کد بقیه ی آنرا انجام دهد. اگر یک بازار به یک طرف حرکت کند یا آنقدر بی ثبات باشد که روند واضحی به وجود نیاید، این روش به خودی خود می تواند بی تأثیر باشد.

یک اندیکاتور عالی برای تماشای روندها، میانگین متحرک است. دقیقاً همانطور که به نظر می‌رسد، میانگین متحرک خطی است بر روی نمودار قیمت که میانگین قیمت یک دارایی را بیش از x مقدار روز (یا ساعت، هفته، ماه و غیره) نشان می‌دهد. غالباً مقادیری مانند ۵۰، ۱۰۰ یا ۲۰۰ استفاده می‌شود، اما استراتژی های مختلف برای پیش بینی معامله خود، در بازه های زمانی مختلف بررسی می‌کنند.

به طور کلی، یک روند زمانی که بسیار بالاتر یا کمتر از یک میانگین متحرک باقی بماند، قوی قلمداد می‌شود و هنگام نزدیک شدن یا عبور از خط MA، ضعیف است. علاوه بر این، MA به طور کلی بر اساس دوره های زمانی طولانی تر، سنگینی بیشتری نسبت به دوره ای دارد که فقط مثلاً ۱۰۰ ساعت گذشته یا یک بازه زمانی مشابه را تماشا می‌کند.

برگشت مجدد به چه معناست؟

برگشت مجدد به این واقعیت اشاره دارد که از نظر آماری، قیمت یک دارایی باید به سمت قیمت متوسط برگردد. انحراف شدید از این قیمت به معنی خرید بیش از حد یا فروش بیش از حد و احتمال تغییر قیمت است.

حتی برای چیزی مانند بیت کوین (BTC) که واقعاً فقط در بازار خرس بوده است، می‌تواند اوج یا پایین آمدن قابل توجهی باشد که از مسیری که قیمت در طول تاریخ دنبال کرده دور شود. در بیشتر مواقع، زمان زیادی نمی‌گذرد که بازارها به سمت این میانگین قیمت برگردند. با مشاهده میانگین های بلند مدت، الگوریتم ها می‌توانند با اطمینان شرط بندی کنند که انحرافات گسترده از این قیمت ها طولانی نیست و سفارشات تجاری را بر این اساس تنظیم می‌کنند.

به عنوان مثال، یک شکل خاص از این حالت برگشت، انحراف استاندارد نامیده می‌شود، و توسط اندیکاتوری به نام بولینگرباند اندازه گیری می‌شود. اساساً، این باندها به عنوان محدودیت های بالا و پایین بر روی انحراف از میانگین متحرک مرکزی عمل می‌کنند. وقتی قیمت به سمت یکی از این افراط ها پیش می‌رود، احتمال اینکه یک چرخش به سمت مرکز به زودی انجام شود، زیاد است.

البته، یکی از بزرگترین خطرات در اینجا این است که الگوریتم نمی‌تواند تغییرات اساسی را حساب کند. اگر بازاری به دلیل نقص دارایی اساسی در حال خراب شدن باشد، ممکن است قیمت هرگز بهبود نیابد. جایی که تریدرها باید شرایط خاصی را که الگوریتم هایشان نمی‌توانند ببینند کنترل و حساب کنند.

شکل دیگری از بازگشت مجدد می‌تواند در چندین دارایی رخ دهد و استفاده از این روش معامله جفت نامیده می شود. بگذارید بگوییم، دو دارایی به طور سنتی با هم ارتباط دارند. یعنی وقتی یکی بالا یا پایین می‌رود، از نظر آماری دیگری نیز همین کار را می‌کند. می‌توان یک الگوریتم ایجاد کرد تا یکی از این دارایی ها را تماشا کند تا حرکتی انجام دهد، سپس معامله ای را بر اساس احتمال اینکه کالای دیگر به زودی دنبال خواهد کرد، انجام دهد. چارچوب های زمانی برای این اختلافات گاهی اوقات می‌تواند کوتاه باشد و ماهیت خودکار این استراتژی را بسیار با ارزش تر کند.

الگوریتم می‌تواند برای مشاهده ی یکی از دارایی ها که باعث حرکت می‌شود، ساخته شود، جایی که معامله بر اساس احتمال اینکه کالای دیگری به زودی آنرا دنبال می‌کند. چارچوب های زمانی برای این اختلافات گاهی اوقات می‌تواند کوتاه باشد و ماهیت خودکار این استراتژی را بسیار با ارزش تر کند.

آربیتراژ چیست؟

آربیتراژ استراتژی است که از اختلاف قیمت موجود در دارایی های مختلف در بازارهای مختلف بهره می‌برد.

گاهی اوقات همان محصول، مانند یک کالا یا ارز، می‌تواند به طور موقت در صرافی های مختلف قیمت های متفاوتی داشته باشد. این می‌تواند فرصتی عالی برای سودآوری برای آن دسته از افراد سریع باشد که بتوانند قبل از تعادل بین این بازارها معامله کنند. برای این منظور، الگوریتمی برای تماشای دارایی های مختلف در بازارهای مختلف و باز کردن معاملات به محض یافتن اختلاف می‌تواند، ایجاد شود.

این تکنیک خیلی پیچیده نیست، اما معامله گرانی که سریعتر پاسخ می‌دهند، نسبت به آنهایی که سرعت کمتری دارند، تفاوت دارند. این یک استراتژی است که در آن، معامله با بسامد بالا قطعاً از یک مزیت قابل توجه برخوردار است، زیرا دقیقاً استفاده از این شرایط بازار، باعث از بین رفتن شکاف قیمت ها می‌شود.

استراتژی های ماشین یادگیری چیست؟

ماشین یادگیری و هوش مصنوعی می‌خواهد معامله های الگوریتمی را به سطوح جدیدی برساند. نه تنها می‌توان استراتژی های پیشرفته تری را در زمان واقعی به کار گرفت و با آنها سازگار شد بلکه تکنیک های جدیدی مانند پردازش زبان طبیعی مقاله های خبری می‌تواند راه های بیشتری را برای دستیابی به بینش ویژه در مورد جنبش های بازار فراهم کند.

الگوریتم ها می‌توانند از قبل تصمیمات پیچیده ای بگیرند و آنها را طبق استراتژی ها و داده های از پیش تعیین شده اجرا کنند، اما با ماشین یادگیری، این استراتژی ها می‌توانند خود را بر اساس آنچه واقعاً كار می‌كند به روز كنند. به جای منطق ” if/then “، یک الگوریتم ماشین یادگیری می‌تواند چندین استراتژی را ارزیابی کند و معاملات بعدی را براساس بالاترین بازده اصلاح کند. در حالی که آنها هنوز کار خود را برای راه اندازی انجام می‌دهند، این بدان معناست که تریدرها می‌توانند به ربات خود اطمینان داشته باشند، حتی وقتی شرایط بازار فراتر از پارامترهای اولیه تکامل می‌یابد.

یکی از انواع محبوب استراتژی ماشین یادگیری، naive Bayes نامیده می‌شود. در این تکنیک، الگوریتم های یادگیری براساس آمار و احتمالات قبلی معاملات ساخته می‌شوند. به عنوان مثال، داده های بازار تاریخی نشان می‌دهد که بیت کوین پس از سه روز متوالی قرمز، ۷۰٪ افزایش می‌یابد. یک الگوریتم ساده Bayes می‌بیند که سه روز گذشته همه کاهش یافته اند و به طور خودکار سفارش را بر اساس احتمال افزایش امروز صادر می‌کنند. این سیستم ها بسیار قابل تنظیم هستند و تنظیم پارامترهای مربوط به مواردی مانند نسبت ریسک و پاداش به عهده هر تریدر خواهد بود، اما اگر از تعادل راضی باشید، می‌توانید با حداقل تداخل آن را اجرا کنید.

یکی دیگر از مزایای ماشین یادگیری این است که ماشین ها قادر به خواندن و تفسیر گزارش های خبری هستند. با اسکن کردن کلمات کلیدی و خط کشی استراتژی های مناسب، این نوع ربات ها می‌توانند در عرض چند ثانیه با انتشار اخبار مثبت یا منفی معامله کنند. بدیهی است که این موارد دقیقاً به اندازه منطقی که در معامله حول و حوش یک میانگین آنها وجود دارد دقیق خواهند بود و بنابراین اجرای آنها بسیار مشکل است. اما در صورت راه اندازی صحیح، نسبت به سایر تریدرها برتری دارند.

توجه داشته باشید که این لبه، شاخه جدیدی در معاملات خودکار است. بنابراین یافتن ربات هایی که به این روش کار می‌کنند ممکن است دشوارتر باشد، دسترسی به آنها هزینه بیشتری داشته باشد یا به راحتی از برخی تکنیک های آزمایش شده با زمان کمتر قابل پیش بینی باشد.

تعقیب سفارش چیست؟

تعقیب سفارش عبارت است از تماشای سفارشات خاص، بسیار بزرگ و سپس تلاش برای حرکت سریع بر اساس این فرض که این منجر به حرکت بیشتر قیمت خواهد شد.

معمولاً، پیش بینی سفارش بزرگ از بازیکن اصلی، به نوعی به اطلاعات داخلی احتیاج دارد و تجارت با این دانش معمولاً غیرقانونی است. با این حال، برخی از معامله گران با بسامد بالا راه های قانونی برای تراشیدن داده ها از مجامع تجاری بدون نسخه استخر تاریک پیدا کرده اند. این نوع بازارهای تجاری مجبور نیستند که اطلاعات سفارش خود را در زمان واقعی مانند صرافی ارسال کنند و بنابراین حرکت آنها تأثیر تأخیری در بازار دارد. با جمع آوری و پیاده سازی این داده ها سریعتر از یک تریدر متوسط، کاربران این روش می‌توانند برتری جدی نسبت به افرادی که این کار را ندارند، داشته باشند.

به معامله حول و حوش یک میانگین عنوان مثال‌، می‌بینید که یک دستور فروش گسترده در استخر تاریک اجرا می‌شود. این به شما می‌گوید به زودی وقتی این داده ها در بقیه بازار ارسال می‌شود، فروشندگان کوچکتر بسیاری احتمالاً با سفارشات خود پاسخ خواهند داد. از آنجا که پیش بینی این امر وجود دارد، می‌توانید جلوتر بروید و در زمره اولین کسانی باشید که به فروش می‌رسانند، این بدان معناست که با افت قیمت، می‌توانید به راحتی دوباره خرید کنید. باز هم، تا زمانی که داده ها از طریق کانال های صحیح جمع آوری می‌شوند، این روش غیرقانونی نیست و بسیاری از تریدرهای الگوریتمی این روش را انتخاب کرده اند.

معامله ی الگوریتمی با ارز دیجیتال را از کجا شروع کنم؟

وبسایت های زیادی وجود دارند که الگوریتم های تجاری متنوعی را ارائه می‌دهند، سپس می‌توانید به تبادل دارایی دیجیتال مورد نظر خود متصل شوید.

خدمات کاملاً محدودی وجود دارد که می‌تواند شما را به سرعت با معاملات الگوریتمی تنظیم کند. سایتهایی مانند TradeSanta ،Bitsgap و Cryptohopper همه انواع مختلفی از حساب را ارائه می‌دهند که بسته به اینکه چه ابزاری در دسترس است، می‌تواند رایگان یا با هزینه باشد. برای مبتدیان، به طور کلی یک حساب رایگان، گزینه های زیادی برای شروع به شما ارائه می‌دهد، اما اگر به دنبال حرفه ای شدن باشید حساب های پولی می تواند بسیار مفید باشد.

این سایت ها به طور کلی آموزش و سایر مطالب را ارائه می‌دهند تا بتوانید در زمینه یافتن ربات ها و استراتژی های مناسب برای شما آموزش ببینید. در حالی که هر سرویس با هر صرافی سازگار نیست، خواهید دید که اکثر این محصولات تقریباً از بزرگترین و محبوب ترین صرافی ها پشتیبانی می‌کنند. حتی برخی از آنها تبلیغات ویژه ای برای استفاده از ربات های خود در ارتباط با یک پلتفرم خاص دارند، بنابراین کاربران باید گزینه های زیادی برای انتخاب داشته باشند. مسلماً تکنیک ها و خدمات بیشتری وجود دارد که می‌توانید آنها را بیابید، اما این راهنما باید اصول لازم برای خرید معامله های الگوریتمی به شما ارائه دهد. آهسته پیش بروید و هر آنچه را که می‌توانید را بیاموزید. طولی نمی‌کشد که تصمیم می‌گیرید که آیا یک استراتژی خودکار برای شما مناسب است یا خیر.